Crédit immobilier : La hausse des taux menace des dossiers

Les banques relèvent leurs taux de crédit immobilier en ce début d’octobre. Selon Artémis courtage, les moyennes atteignent désormais 3,65 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans, hors assurance.

Pour les acheteurs, l’enjeu dépasse le montant de la mensualité : l’assurance et les frais peuvent faire franchir au financement le plafond légal, même lorsque le taux du prêt reste inférieur à celui-ci. Soigner son dossier et comparer les assurances deviennent donc des étapes décisives.

Des taux moyens de 3,35 % à 3,75 % selon la durée

Le baromètre d’octobre 2026 d’Artémis courtage distingue les taux moyens et les taux bas négociés. Sur 20 ans, l’écart atteint 0,20 point : le taux moyen ressort à 3,65 %, contre un taux bas de 3,45 %.

Durée du crédit	Taux moyen	Taux bas
10 ans	3,35 %	3,10 %
15 ans	3,40 %	3,30 %
20 ans	3,65 %	3,45 %
25 ans	3,75 %	3,55 %

Source : Artémis courtage, octobre 2026. Taux hors assurance.

Pour expliquer la remontée des barèmes bancaires, Ludovic Huzieux pointe les tensions sur les marchés obligataires et le retour de l’inflation. Selon le cofondateur d’Artémis courtage, le taux de l’OAT à 10 ans, qui sert de référence au financement à long terme, a atteint 4,92 % le 1^er octobre, un niveau inédit depuis 2002. Cette pression sur le crédit remet le budget des acquéreurs au centre des transactions, comme l’explique notre décryptage sur la capacité du marché immobilier à résister à la hausse des taux.

Le plafond de 5,40 % comprend aussi l’assurance et les frais

Depuis le 1^er octobre et jusqu’au 31 décembre 2026, le taux d’usure des prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus est fixé à 5,40 %. Il s’agit du taux maximal légal auquel une banque peut accorder un crédit, en tenant compte de son coût global.

Le chiffre à regarder est donc le taux annuel effectif global, ou TAEG. Il comprend le taux d’intérêt, mais aussi l’assurance obligatoire, la garantie et les frais nécessaires à l’obtention du financement, notamment les frais de dossier et de courtage. Un prêt proposé à 3,65 % peut ainsi afficher un TAEG sensiblement plus élevé. Notre article sur les paramètres à examiner pour éviter un refus lié au taux d’usure détaille ce calcul.

Le risque vient du décalage entre deux rythmes : les banques peuvent relever rapidement leurs taux, tandis que le plafond légal est révisé chaque trimestre. C’est ce que les professionnels appellent un « effet ciseau ». Lorsque le coût total du financement dépasse le taux d’usure, la banque ne peut pas accorder le prêt dans ces conditions.

Un dossier prêt doit avancer rapidement

Pour les acquéreurs qui ont déjà trouvé leur bien et engagé leurs démarches, le conseil d’Artémis courtage est de finaliser le financement sans tarder.

« Dans ce contexte délicat, les emprunteurs qui bénéficient d’un projet déjà bien avancé ont donc intérêt à boucler leur financement rapidement », souligne Ludovic Huzieux.

La préparation des comptes compte aussi. « Il est aussi fortement conseillé de soigner son dossier en évitant les découverts, les crédits à la consommation ou les dépenses superflues», ajoute Ludovic Huzieux. Pour un particulier, cela revient à présenter une situation financière lisible à la banque. Pour les agents immobiliers et les courtiers qui accompagnent l’achat, vérifier tôt l’avancement du financement permet d’identifier les paramètres à travailler.

Allonger la durée du prêt fait également partie des pistes évoquées par Artémis courtage pour réduire la mensualité. Le baromètre permet de comparer les taux associés aux différentes durées : 3,65 % en moyenne sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans, hors assurance.

L’assurance emprunteur, un levier à examiner dès l’accord de prêt

L’assurance mérite une comparaison attentive puisqu’elle entre dans le calcul du TAEG. Artémis courtage recommande aux emprunteurs qui redoutent un blocage lié au taux d’usure de négocier ce poste ou de rechercher un contrat individuel auprès d’un assureur extérieur à la banque. C’est le principe de la délégation d’assurance.

Cette démarche peut être engagée dès la réception de l’accord de prêt. La souscription d’un contrat individuel peut prendre une dizaine de jours lorsqu’une sélection médicale est nécessaire. Obtenir une assurance moins coûteuse peut alors aider à maintenir le financement sous le plafond légal.

Pour préparer cette comparaison, notre guide explique les garanties, le prix et le fonctionnement de l’assurance emprunteur. Le nouveau contrat doit présenter des garanties équivalentes à celles exigées par la banque.