Immobilier : Les prix remontent, le pouvoir d’achat recule

Un mètre carré de moins pour la même mensualité. C’est ce que perdent en moyenne les acheteurs en un an, selon la 2ᵉ édition du Baromètre Meilleurtaux et leboncoin immo. Au premier semestre 2026, un remboursement de 1 000 euros par mois sur 20 ans permet de financer 50,5 m², contre 51,5 m² un an auparavant. Ce recul de 1,9 % tient à une évolution simple : les prix des logements remontent plus vite que la capacité d’emprunt.

Des taux presque stables, mais des logements plus chers

La légère baisse des taux ne suffit plus à donner de l’air aux acheteurs. Sur 20 ans, le taux retenu dans le baromètre passe de 3,37 % à 3,33 % en un an. À mensualité identique, le montant empruntable ne progresse ainsi que d’environ 0,3 %. Pendant ce temps, les prix affichés des appartements augmentent de 2,5 % dans les 32 villes étudiées.

La hausse atteint 7,2 % à Metz, 6,8 % à Marseille, 5,8 % à Rouen et 5,7 % à Toulon. Nice, Toulouse et Clermont-Ferrand enregistrent chacune une progression de 5,2 %. À Paris, le prix médian des annonces s’établit à 11 023 euros le mètre carré, soit 4,8 % de plus qu’un an auparavant.

« Au premier semestre, cette hausse suffisait déjà à éroder le pouvoir d’achat immobilier, malgré des taux de crédit stabilisés», souligne Nicolas Garcia Benitez, directeur général de leboncoin immo.

Depuis, les conditions de financement ont évolué. Pour un projet en cours, mieux vaut donc actualiser sa simulation : notre décryptage du coût de la hausse des taux immobiliers en novembre permet d’en mesurer les conséquences sur les mensualités.

À Metz, près de cinq mètres carrés perdus en un an

Le recul est loin d’être uniforme. À Metz, une mensualité de 1 000 euros sur 20 ans permet de financer 61,9 m², contre 66,6 m² un an plus tôt. La perte atteint donc 4,7 m², soit 7,1 %. Au Havre, les acheteurs passent de 69,8 à 65,3 m², un recul de 6,5 %. Toulouse suit avec une baisse de 6 %, devant Caen (−5,6 %) et Marseille (−4,2 %).

D’autres villes offrent au contraire un peu plus de surface pour le même budget. À Nantes, où les prix affichés baissent de 4 % sur un an, la surface finançable progresse de 3,7 %, à 47,7 m². À Bordeaux, elle augmente de 2 %, pour atteindre 38 m².

Le choix de la ville reste déterminant : avec le même remboursement mensuel, la simulation donne accès à 16,7 m² à Paris, contre 107,2 m² à Limoges et 134,9 m² à Saint-Étienne. Pour compléter ces données du premier semestre, notre point sur les prix immobiliers à l’automne 2026 détaille les évolutions plus récentes du marché.

L’apport, l’autre difficulté pour devenir propriétaire

Pouvoir rembourser un prêt ne suffit pas toujours à concrétiser un achat. Il faut aussi réunir l’épargne qui permettra de compléter le financement. Dans les simulations du baromètre, l’apport nécessaire représente en moyenne 19,5 mois de revenus pour une personne seule souhaitant acquérir un T2 de 40 m². Il correspond à 16,5 mois pour un couple sans enfant visant un T3 de 60 m², et à 10 mois pour un couple avec deux enfants achetant un T4 de 80 m².

Les écarts entre villes sont considérables. À Saint-Étienne, quelques mois de revenus peuvent suffire selon le profil. À Paris, la simulation pour une personne seule achetant un T2 de 40 m² aboutit à un apport de 318 675 euros, soit près de douze ans et demi de revenus.

« Lorsque les prix progressent plus vite que la capacité d’emprunt, le nombre de mètres carrés accessibles diminue mécaniquement. Et pour de nombreux ménages, la difficulté ne se limite pas à supporter une mensualité, mais consiste d’abord à réunir l’apport nécessaire pour entrer sur le marché», commente Maxime Chipoy, porte-parole de Meilleurtaux.

Dans les dossiers effectivement financés étudiés par Meilleurtaux, l’apport moyen s’élève à 42 314 euros, soit 17,8 % du budget, pour un prêt moyen de 166 364 euros. Pour préparer son dossier, plusieurs leviers peuvent être examinés, comme l’explique notre article sur les moyens de négocier son crédit immobilier lorsque les taux remontent.

Acheter plus petit ne fait pas tout baisser

Face à un budget plus serré, réduire la surface recherchée peut sembler la solution la plus simple. Mais les petits logements se paient souvent plus cher au mètre carré. Selon le baromètre, les studios et deux-pièces affichent un surcoût moyen de 12,5 % par rapport aux appartements de quatre pièces et plus, contre 13,9 % un an auparavant.

L’écart atteint 46,4 % au Mans, où les petites surfaces sont proposées à 2 719 euros le mètre carré, contre 1 857 euros pour les grandes. Il s’élève à 35,5 % à Angers, 32,8 % à Mulhouse, 30,8 % à Brest et 28,4 % à Besançon. Paris, Nice et Le Havre présentent la situation inverse : les petites surfaces y sont moins chères au mètre carré, respectivement de 5,7 %, 2,6 % et 1,3 %.

« Le prix d’un studio ou d’un deux-pièces peut donner le sentiment d’une porte d’entrée plus accessible vers la propriété. Mais ramenées au mètre carré, ce sont souvent les surfaces les plus chères», précise Sophie Bourg, directrice marketing et opérations immobilières de leboncoin immo.

Pour savoir ce que son budget permet réellement d’acheter, mieux vaut donc comparer les prix de logements de taille similaire dans le quartier visé. C’est à cette échelle que se mesure la marge de manœuvre de l’acheteur.