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DPE, plomb, amiante, gaz, électricité, état des risques… Lorsqu’un propriétaire vend ou loue un logement, il doit transmettre à l’acquéreur ou au locataire différentes informations sur son état, sa sécurité et sa performance énergétique.
Ces documents sont regroupés, pour l’essentiel, dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Mais la liste n’est pas la même pour tous les logements : elle dépend de la vente ou de la location, de l’âge du bien, de ses installations et de sa localisation.
L’essentiel selon MySweetImmo
- Le dossier de diagnostic technique informe l’acheteur ou le locataire sur l’état du logement et les risques éventuels.
- Les diagnostics obligatoires diffèrent selon qu’il s’agit d’une vente ou d’une location.
- Le DPE concerne la grande majorité des logements et joue désormais un rôle majeur dans la possibilité de louer certains biens.
- Depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués dans le cadre des baux concernés. Les logements F suivront en 2028 et les E en 2034.
- Lors d’une vente, une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G doit également faire l’objet d’un audit énergétique en France métropolitaine.
- La plupart des diagnostics techniques doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié et indépendant.
Sources : Service-Public.fr, ANIL, ministère chargé du Logement.
À quoi servent les diagnostics immobiliers ?
Les diagnostics immobiliers ont pour objectif d’informer celui qui s’apprête à acheter ou à louer un logement.
Ils peuvent notamment renseigner sur :
- la consommation énergétique ;
- les émissions de gaz à effet de serre ;
- la présence éventuelle de plomb ou d’amiante ;
- l’état des installations de gaz et d’électricité ;
- l’exposition à certains risques naturels ou technologiques ;
- la présence de termites dans certaines zones ;
- les nuisances sonores liées à un aérodrome.
Tous ces documents ne sont pas exigés dans chaque transaction. Une maison construite récemment et un appartement ancien situé dans une zone à termites ne seront, par exemple, pas soumis aux mêmes contrôles.
La plupart des diagnostics sont réunis dans le dossier de diagnostic technique (DDT).
Quand le DDT est-il remis ?
En cas de vente, le DDT est annexé à la promesse ou au compromis de vente ou, en l’absence d’avant-contrat, à l’acte authentique.
En cas de location, le bailleur remet le DDT au locataire lors de la signature du bail et, pour les diagnostics concernés, lors de son renouvellement.
Le DPE doit toutefois être réalisé suffisamment tôt puisque certaines de ses informations doivent apparaître dans l’annonce de vente ou de location.
Vente ou location : quels diagnostics sont obligatoires ?
Il n’existe pas une liste universelle de diagnostics applicable à tous les logements.
Pour vendre un logement
Selon le bien, sa date de construction, ses équipements et sa situation géographique, le vendeur peut notamment devoir fournir :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ;
- l’état relatif à la présence d’amiante ;
- l’état de l’installation intérieure de gaz ;
- l’état de l’installation intérieure d’électricité ;
- l’état relatif à la présence de termites ;
- l’état des risques ;
- le contrôle de l’assainissement : obligatoire pour l’assainissement non collectif et, dans certains territoires, pour le raccordement au réseau collectif
- l’état des nuisances sonores aériennes.
Pour certaines maisons ou certains immeubles appartenant à un propriétaire unique, un audit énergétique doit également être remis lorsque le bâtiment est classé E, F ou G au DPE en France métropolitaine.
D’autres informations peuvent s’ajouter au dossier. En copropriété, par exemple, la superficie privative loi Carrez et différents documents relatifs à l’immeuble doivent être communiqués à l’acquéreur.
À lire : Diagnostics immobiliers : lesquels sont obligatoires pour vendre ?
Pour louer un logement
Le dossier remis au locataire est différent.
Selon les caractéristiques du logement, le bailleur peut notamment devoir fournir :
- le DPE ;
- le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949 ;
- le diagnostic électrique lorsque l’installation a plus de 15 ans ;
- le diagnostic gaz lorsque l’installation a plus de 15 ans ;
- l’état des risques ;
- l’état des nuisances sonores aériennes lorsque le logement se situe dans une zone concernée.
La liste exacte dépend là encore du logement et du contrat.
À lire : Quels sont les diagnostics obligatoires pour une location ?
Le DPE a-t-il les mêmes conséquences en vente et en location ?
Non.
Lors d’une vente, un mauvais DPE n’interdit pas en principe de vendre le logement. En revanche, une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G en France métropolitaine doit désormais être accompagné d’un audit énergétique.
En location, le classement énergétique peut en revanche empêcher la mise en location du logement.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne répondent plus au critère de décence énergétique pour les nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites concernés. Les logements classés F seront concernés à partir de 2028, puis les logements classés E à partir de 2034.
Le DPE est donc devenu bien plus qu’un simple document d’information pour les propriétaires bailleurs.
Quand réaliser les diagnostics et combien de temps sont-ils valables ?
Le bon réflexe consiste à anticiper les diagnostics avant de publier l’annonce.
Le DPE doit notamment être disponible dès la commercialisation du logement.
Pour les autres documents, attendre d’avoir trouvé un acquéreur ou un locataire peut retarder la signature si un diagnostic doit encore être réalisé ou renouvelé.
Tous les diagnostics sont-ils valables dix ans ?
Non. Leur durée de validité varie fortement.
Quelques exemples :
- DPE : 10 ans pour ceux réalisés depuis le 1er juillet 2021 ;
- gaz : 3 ans pour une vente et 6 ans pour une location ;
- électricité : 3 ans pour une vente et 6 ans pour une location ;
- termites : 6 mois ;
- état des risques : 6 mois ;
- plomb : durée variable selon le résultat du constat.
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Les diagnostics plus anciens restent valables lorsqu’ils n’ont pas expiré, mais une attestation actualisée peut dans certains cas améliorer l’étiquette du logement sans nécessiter une nouvelle visite.
Pour savoir précisément quand les renouveler, consultez notre guide sur la durée de validité des diagnostics immobiliers.
Il est donc préférable de vérifier chaque document individuellement plutôt que de considérer que l’ensemble du DDT possède une date d’expiration unique.
Qui peut réaliser les diagnostics immobiliers ?
La plupart des diagnostics techniques doivent être établis par un professionnel certifié, assuré et indépendant.
C’est notamment le cas du :
- DPE ;
- plomb ;
- amiante ;
- gaz ;
- électricité ;
- termites.
Le propriétaire peut vérifier la certification d’un diagnostiqueur grâce à l’annuaire officiel mis à disposition par l’État.
Tous les documents ne nécessitent cependant pas obligatoirement l’intervention d’un diagnostiqueur. L’état des risques ou l’état des nuisances sonores aériennes peuvent notamment être établis directement par le propriétaire, sous sa responsabilité.
Combien coûtent les diagnostics immobiliers ?
Les tarifs des diagnostiqueurs ne sont pas réglementés.
Le prix dépend notamment :
- du nombre de diagnostics nécessaires ;
- de la superficie du logement ;
- de son type ;
- de son année de construction ;
- de sa localisation ;
- des installations à contrôler ;
- du professionnel choisi.
Lorsque plusieurs contrôles sont nécessaires, les diagnostiqueurs proposent souvent un forfait regroupant plusieurs prestations.
Il est recommandé de demander plusieurs devis et de vérifier que le professionnel possède bien les certifications nécessaires avant de choisir uniquement en fonction du tarif.
À lire : Combien coûte un diagnostic immobilier ?
Qui paie les diagnostics ?
Lors d’une location, les diagnostics sont établis aux frais du bailleur.
Lors d’une vente, leur coût est en principe supporté par le vendeur, même si vendeur et acquéreur peuvent prévoir une répartition différente dans certaines situations.
Que risque-t-on si un diagnostic manque ou est erroné ?
Les conséquences dépendent du diagnostic concerné.
Un document absent, périmé ou comportant une erreur peut notamment engager la responsabilité du vendeur, du bailleur ou du diagnostiqueur.
Lors d’une vente, l’absence de certains diagnostics peut empêcher le vendeur de se prévaloir de certaines protections contre les recours de l’acquéreur. Pour certains documents, l’acquéreur peut également demander une diminution du prix ou saisir la justice.
En location, le propriétaire peut aussi engager sa responsabilité s’il ne transmet pas les informations obligatoires.
Mieux vaut donc considérer le DDT comme une étape à part entière de la vente ou de la location et non comme une formalité à traiter au dernier moment.
Diagnostics immobiliers : les questions fréquentes
Faut-il refaire les diagnostics à chaque vente ou location ?
Pas nécessairement. Un diagnostic encore valide peut généralement être réutilisé si les conditions n’ont pas changé. Il faut cependant vérifier sa durée de validité et s’assurer qu’aucune modification du logement ne rende le document obsolète.
Peut-on vendre un logement avec un mauvais DPE ?
Oui. Un classement E, F ou G n’interdit pas la vente. En revanche, en France métropolitaine, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G nécessite également un audit énergétique.
Peut-on louer un logement classé G ?
En principe, non pour les baux d’habitation concernés depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F seront à leur tour concernés à partir de 2028 et les logements classés E à partir de 2034.
Le diagnostic amiante est-il obligatoire pour louer ?
La réglementation ne prévoit pas aujourd’hui son intégration systématique au DDT remis lors de chaque location dans les mêmes conditions que pour une vente. Des informations relatives à l’amiante peuvent toutefois devoir être tenues à disposition selon la nature de l’immeuble.
Un diagnostic immobilier impose-t-il de faire des travaux ?
Pas systématiquement. La plupart des diagnostics ont avant tout une fonction d’information. Certains contrôles ou certaines situations peuvent toutefois entraîner des obligations particulières, notamment en matière d’assainissement, de sécurité ou de décence du logement.
Peut-on choisir n’importe quel diagnostiqueur ?
Non pour les diagnostics nécessitant une certification. Le professionnel doit disposer d’une certification valide pour le domaine concerné et respecter des exigences d’indépendance et d’assurance.
