Crédit immobilier : Le prêt à 1,99 % que les banques accordent encore, alors que les taux remontent

Les taux de crédit repartent à la hausse en cette rentrée, mais une partie du financement peut encore se négocier à moins de 2 %. Réservés aux primo-accédants, cumulables avec le prêt à taux zéro, les prêts bonifiés font baisser le coût total d’un crédit de 24 000 € sur 300 000 € empruntés. Peu d’acquéreurs les demandent. Explications.

Un taux à moins de 2 % dans un marché à 3,5 %

La nouvelle de la rentrée n’est pas réjouissante pour les emprunteurs. Si la grande majorité des banques avaient maintenu leurs taux stables en août, les premiers barèmes reçus pour septembre sont en hausse, de 0,10 à 0,20 % selon les établissements, relève Vousfinancer dans une note publiée ce 1er septembre. Le courtier situe désormais les taux moyens à 3,40 % sur 15 ans, 3,50 % sur 20 ans et 3,60 % sur 25 ans, dans un contexte de taux d’emprunt d’État supérieurs à 4 % depuis la mi-août, un niveau inédit depuis 2004, et d’inflation remontée à 2,4 % en août.

Mais derrière ces barèmes affichés, une autre réalité subsiste. Beaucoup de banques proposent encore pour la rentrée des prêts complémentaires à des taux compris entre 0 et 2 %. L’exemple le plus parlant est un prêt à 1,99 %, réservé aux primo-accédants, plafonné à 10 % du montant du financement et jusqu’à 30 000 €, sur 25 ans. Il est en outre cumulable avec le prêt à taux zéro, ainsi qu’avec d’autres prêts à taux bonifié, notamment ceux que certaines banques accordent en lien avec un bon DPE. Autrement dit, dans un marché à 3,5 %, une partie du plan de financement peut se construire à moins de 2 %.

24 000 € d’économie sur un crédit de 300 000 €

L’effet sur le coût total du crédit est loin d’être anecdotique. Vousfinancer a fait le calcul pour un besoin de financement de 300 000 €. Avec un prêt bonifié de 30 000 € à 1,99 % sur 25 ans, un second prêt de 25 000 € à 0 % et un crédit principal de 245 000 € à 3,50 % sur 25 ans, le coût total du crédit tombe à 131 100 €, contre 155 000 € sans prêt bonifié. Soit 24 000 € d’économie, l’équivalent d’un taux à 3,10 % sur l’ensemble du financement, ou 0,40 point de moins que le taux affiché.

Pour donner la mesure, la hausse des barèmes de septembre, elle, pèse peu à l’échelle d’un dossier : passer de 3,4 % à 3,5 % sur 20 ans ne renchérit la mensualité que de 10 € pour un crédit de 200 000 €, soit 1 160 € par mois au lieu de 1 150 €, hors assurance. Le prêt bonifié fait donc gagner bien plus que ce que la hausse fait perdre. Encore faut-il le demander, et savoir à quelle porte frapper.

Jusqu’à 0,8 point d’écart entre deux banques

Car toutes les banques n’ont pas remonté leurs taux en cette rentrée, ce qui creuse les écarts entre des établissements qui ne ciblent pas la même clientèle. Certaines proposent des taux plus attractifs aux jeunes emprunteurs, d’autres tiennent davantage compte des revenus, ou du DPE du bien financé. Selon les banques et les profils, les écarts de taux peuvent atteindre jusqu’à 0,8 point, chiffre Vousfinancer. Sur un même dossier, c’est la différence entre un taux subi et un taux négocié.

« Traditionnellement, les banques proposent des taux attractifs en septembre, afin de profiter de ce mois riche en transactions immobilières pour capter des emprunteurs et finaliser leurs objectifs de production de crédits. Mais cette année, dans ce contexte de hausse de l’inflation et des taux des marchés financiers, elles n’ont pas d’autres choix que d’augmenter leurs taux, en dépit de leur appétit commercial », explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. « Pour autant, ces augmentations restent limitées par rapport à celle des taux d’emprunt d’État, témoignant de leur volonté de ne pas casser la dynamique de marché, et de continuer malgré tout à financer les projets des emprunteurs en cette rentrée. »

Une fenêtre qui pourrait se refermer au dernier trimestre

Ces prêts bonifiés sont des produits commerciaux, pas des droits : les banques les proposent tant qu’elles cherchent à capter les bons dossiers, et rien ne garantit qu’ils survivront à une nouvelle dégradation des conditions de marché. La BCE, après une première hausse de 25 points de base en juin, devrait relever à nouveau ses taux lors de sa réunion du 10 septembre, et peut-être encore en fin d’année.

« Notre scénario central est celui d’une hausse progressive des taux de crédit au cours du dernier trimestre si les tensions inflationnistes et obligataires se confirment dans les prochaines semaines. Toutefois, les banques ne devraient pas provoquer d’envolée brutale mais plutôt ajuster leurs barèmes progressivement pour ne pas casser la dynamique du marché immobilier qui demeure fragile », prévoit Julie Bachet. « Pour les emprunteurs, le message est donc clair : il existe aujourd’hui une fenêtre d’opportunité qu’il serait dommage de laisser passer. Les conditions de financement restent encore favorables, les banques affichent une volonté de capter les bons dossiers et les niveaux de taux actuels permettent toujours de concrétiser de nombreux projets. À l’inverse, attendre la fin de l’année comporte désormais un risque : celui de voir les taux repartir légèrement à la hausse et de perdre une partie de sa capacité d’emprunt », conclut Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Pour les agents, le réflexe est simple : un primo-accédant qui n’a pas entendu parler de prêt bonifié n’a pas encore un plan de financement optimisé. Lui poser la question dès la première visite peut faire la différence entre une vente qui se fait et une vente qui attend.

Les réponses aux questions que vous vous posez

Qu’est-ce qu’un prêt à taux bonifié ?

Un prêt complémentaire accordé par une banque à un taux inférieur au marché, entre 0 et 2 % en cette rentrée, souvent réservé aux primo-accédants ou conditionné à un bon DPE, en complément du crédit principal.

Le prêt à 1,99 % est-il cumulable avec le PTZ ?

Oui. Il se cumule avec le prêt à taux zéro et avec d’autres prêts bonifiés, dans la limite de 10 % du financement et de 30 000 €, sur 25 ans.

Combien fait-on économiser avec un prêt bonifié ?

Sur 300 000 € empruntés sur 25 ans, la combinaison d’un prêt à 1,99 %, d’un prêt à 0 % et d’un crédit principal à 3,50 % fait économiser 24 000 € sur le coût total, l’équivalent d’un taux à 3,10 %.

Faut-il passer par un courtier pour l’obtenir ?

Ce n’est pas obligatoire, mais la mise en concurrence des banques et l’identification des prêts bonifiés éligibles sont précisément le travail du courtier, et les écarts entre établissements atteignent jusqu’à 0,8 point.