Investissement immobilier : Quand l’attentisme devient un risque

Le marché immobilier n’est pas à l’arrêt. Il se réorganise. L’ancien conserve un volume de ventes solide, tandis que le neuf traverse une crise historique. Dans les deux cas, les acheteurs arbitrent davantage entre le prix, le coût du crédit, le rendement net et la qualité du bien.

Cette sélectivité change la question posée aux particuliers. Il ne s’agit plus seulement de savoir s’il faut acheter maintenant ou attendre, mais de déterminer quels projets restent viables dans un environnement durablement incertain.

L’ancien reste au-dessus de sa moyenne de long terme

Au total, 958 000 transactions ont été réalisées dans l’ancien sur douze mois à fin juin 2026. Ce volume dépasse d’environ 10 % la moyenne observée au cours des vingt dernières années.

Le marché a donc absorbé une partie du choc provoqué par la remontée des taux. Les prix, l’apport personnel et la durée des crédits se sont ajustés. En août, le taux moyen des prêts immobiliers atteignait 3,31 % et la durée moyenne 252 mois, soit 21 ans.

Cette résistance ne signifie pas que la reprise est franche. Les acquéreurs restent présents, mais ils calculent davantage et négocient plus facilement les biens trop chers ou nécessitant des travaux. Les tendances observées par SeLoger et Meilleurs Agents confirment un marché ancien actif, mais encore privé d’un véritable élan.

Le niveau des taux demeure déterminant. Les barèmes constatés en août 2026 variaient selon Pretto de 3,33 % sur 15 ans à 3,52 % sur 25 ans. Une remontée durable des taux longs pourrait renchérir les nouveaux crédits. MySweetImmo fait le point sur les taux immobiliers et les risques de hausse à surveiller.

« plutôt que de reporter les investissements, la réflexion doit être de savoir quels types d’investissements sont adaptés à un contexte économique qui est amené à durer », souligne Nicolas Bouzou, économiste et essayiste.

Le logement neuf passe sous un seuil historique

La situation est nettement plus difficile dans le neuf. Selon l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers, 38 932 logements ont été réservés au premier semestre 2026. Les ventes reculent de 18,3 % sur un an et passent pour la première fois sous le seuil de 40 000 réservations en six mois.

Les ventes en bloc, réalisées notamment auprès des bailleurs institutionnels, chutent de 37 % sur un an, avec 9 810 réservations. Leur recul atteint même 40,8 % au deuxième trimestre.

Les achats destinés à l’occupation principale diminuent également. Les propriétaires occupants ont réservé 18 849 logements, soit 16,8 % de moins qu’au premier semestre 2025.

Les investisseurs particuliers sont les seuls à progresser. Ils ont réservé 6 573 logements, en hausse de 19,4 %. Mais ce rebond part d’un niveau extrêmement bas : leur activité reste environ 70 % inférieure à la moyenne des premiers semestres de la décennie précédente.

Autrement dit, les investisseurs reviennent légèrement, sans permettre au marché de redémarrer. MySweetImmo a analysé la chute des réservations de logements neufs au premier semestre 2026.

Certaines opérations trouvent néanmoins leur public. À Cannes, la résidence Mobility Azuréa, commercialisée depuis la rentrée 2025, a atteint son seuil d’actabilité au printemps 2026. À Dijon, une résidence étudiante Uxco lancée en mars 2026 a également atteint ce seuil à la rentrée. Ces deux exemples illustrent la capacité des programmes bien positionnés à se vendre, malgré la crise générale.

Les résidences services résistent mieux

Les résidences services enregistreraient environ 3 700 réservations au premier semestre 2026. Leur activité recule d’environ 5 % sur un an, une baisse limitée par rapport à celle de l’ensemble du neuf.

Un changement apparaît également dans le financement du LMNP géré ancien. Chez LB2S, plus de 60 % des réservations réalisées en 2026 font appel au crédit. Les années précédentes, les acquisitions étaient majoritairement payées comptant.

Le rendement affiché ne suffit cependant pas à juger une opération. Selon le Baromètre du LMNP géré ancien, un propriétaire conserve environ 80 % à 95 % du rendement brut après les charges prévues par le bail, selon la catégorie de résidence.

Avant d’acheter, l’investisseur doit donc examiner le rendement net, la répartition des charges, la durée du bail commercial, la solidité de l’exploitant et les conditions de revente. MySweetImmo explique pourquoi deux investissements LMNP apparemment comparables peuvent offrir des rentabilités très différentes.

Attendre ou investir : les calculs à faire

Près de 785 milliards d’euros sont placés par les ménages sur des dépôts à vue et des livrets ordinaires faiblement rémunérés. Avec une inflation de 2,4 % en août, une épargne moins rémunérée que la hausse des prix perd progressivement de son pouvoir d’achat.

L’immobilier peut offrir une protection partielle contre l’inflation grâce à l’évolution des loyers. Entre 2020 et 2026, les prix à la consommation ont augmenté d’environ 18 %, contre 16 % pour l’indice des loyers commerciaux et 14 % pour l’indice de référence des loyers.

Cette protection n’est ni intégrale ni automatique. Elle dépend du bail, des règles d’indexation, des charges, de la fiscalité et de la capacité du propriétaire à louer durablement son bien.

« En 2022, on attendait la fin de l’inflation. En 2023, la baisse des taux. En 2024 et 2025, la reprise. En 2026, allons-nous attendre l’élection de 2027 ? Le vrai risque est d’attendre un monde sans incertitude », souligne Édouard Fourniau, président de Consultim Groupe.

Attendre peut avoir un coût, mais acheter un bien mal évalué aussi. Avant d’investir, il faut notamment calculer la mensualité assurance comprise, l’effort d’épargne, le rendement après charges et fiscalité, le risque de vacance et la durée nécessaire pour absorber les frais d’acquisition.

« Le logement mérite toutefois mieux qu’une succession de mesures ponctuelles. Il faut retrouver une vision de long terme, capable de répondre à nos besoins de logement et de redonner confiance à ceux qui financent l’immobilier, notamment les particuliers », conclut Édouard Fourniau.

À l’approche de l’élection présidentielle de 2027, le logement devrait revenir au centre du débat. Construction, investissement locatif, fiscalité, crédit, logement étudiant et vieillissement de la population : les décisions prises sur ces sujets pèseront directement sur l’offre disponible et sur la capacité des ménages à se loger.