Immobilier neuf : Les ventes plongent, les prix résistent au 3e trimestre 2026

Les acheteurs se font plus rares, mais les prix des appartements neufs restent au-dessus de 5 000 €/m². C’est le contraste qui ressort des chiffres publiés par la Fédération des promoteurs immobiliers.

Au troisième trimestre 2026, les réservations reculent de 24,4 % sur un an, tandis que les nouveaux lancements commerciaux tombent à leur plus bas niveau dans l’Observatoire de la FPI. Pour les ménages qui préparent un achat, le marché combine donc des logements qui peinent à trouver preneur et moins de nouveaux programmes proposés.

Les ventes reculent auprès de toutes les catégories d’acheteurs

Entre juillet et septembre, 15 102 logements neufs ont été réservés, contre 19 975 un an auparavant. Le recul touche aussi bien les particuliers que les organismes qui achètent plusieurs logements à la fois.

Les achats destinés à être habités par leur propriétaire diminuent de 16,7 %, à 7 537 logements. Les réservations des investisseurs particuliers baissent de 3,7 %, à 2 483 logements. Leur retour observé en début d’année s’essouffle donc : sur les neuf premiers mois de 2026, leurs achats restent en hausse de 17,1 %, mais la tendance s’inverse au troisième trimestre.

Ces chiffres prolongent les interrogations sur la capacité du statut du bailleur privé à relancer les projets. Notre article sur les demandes d’investisseurs concernant le dispositif Jeanbrun dans les agences l’Adresse décrit les difficultés rencontrées sur le terrain.

Le ralentissement est encore plus marqué pour les ventes en bloc, notamment aux bailleurs sociaux et aux acteurs du logement intermédiaire : elles chutent de 39,6 %, à 4 082 logements. Les ventes au détail en résidences services reculent, elles aussi, de 37,5 %, à 1 000 logements. Au total, sur les neuf premiers mois de l’année, la FPI comptabilise 55 964 réservations, en baisse de 16,6 %.

Moins de nouveaux programmes, davantage de logements déjà livrés

Les promoteurs réduisent fortement leurs lancements. Au troisième trimestre, 9 140 logements ont été mis en vente, soit 32,1 % de moins qu’un an auparavant. Sur neuf mois, le total atteint 45 940 logements, en recul de 9,8 %.

Les suspensions et les abandons de commercialisation progressent également. L’indicateur de retrait suivi par la FPI atteint 28 %, contre 17 % un an plus tôt. En amont des programmes, les autorisations de logements collectifs diminuent de 19,7 % sur un an, à 44 603 logements.

Pour autant, l’offre actuellement proposée aux acheteurs augmente. À fin septembre, 90 267 logements restent commercialisés, soit 3,7 % de plus qu’un an auparavant. Au rythme des ventes des douze derniers mois, cela représente 22 mois de commercialisation.

Cette offre réunit des logements à des stades très différents. Parmi les appartements disponibles, plus de la moitié sont encore en projet, avant le démarrage du chantier. À l’autre bout du calendrier, 8 049 appartements sont déjà livrés et toujours à vendre, un nombre en hausse de 25 % sur un an. Pour un acquéreur, regarder l’avancement réel du programme permet donc de distinguer un achat sur plan d’un logement disponible à plus courte échéance.

Les prix baissent, mais restent élevés

La chute des ventes ne s’accompagne pas d’une baisse des prix de même ampleur. Le prix moyen des appartements neufs réservés s’établit à 5 040 €/m², en recul de 2,3 % sur un an, hors parking et avec une TVA au taux normal.

Périmètre	Prix moyen au troisième trimestre 2026	Évolution sur un an
Ensemble suivi par la FPI	5 040 €/m²	−2,3 %
Île-de-France	5 630 €/m²	−4,3 %
Régions hors Île-de-France	4 817 €/m²	−0,9 %

Source : Observatoire de la FPI. Appartements réservés, hors parking, TVA au taux normal.

Les évolutions locales restent contrastées. Le prix moyen recule de 8,3 % à Montpellier, à 4 862 €/m², et de 5,9 % à Nantes, à 4 720 €/m². Il augmente en revanche de 6,4 % dans l’aire urbaine de Toulouse, à 4 529 €/m², et de 5,6 % sur le périmètre du SCOT de Lille, à 4 385 €/m².

Le financement reste un autre élément du budget. Selon les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts pour acheter une résidence principale dans le neuf atteint 3,25 % au troisième trimestre 2026, contre 3,08 % un an auparavant, hors assurance et autres coûts. Pour les futurs acheteurs, le prix du logement et les conditions du crédit doivent donc être comparés ensemble.

La FPI réclame des mesures dans le budget 2027

Face à ce recul, la fédération demande au gouvernement d’agir sans attendre l’élection présidentielle. Elle souhaite notamment renforcer l’avantage fiscal du statut du bailleur privé dans le neuf, en relevant le taux et le plafond d’amortissement, et permettre la location à des parents ou à des enfants extérieurs au foyer fiscal.

La FPI réclame aussi la prolongation du PTZ, du Denormandie et de Loc’Avantages, ainsi que celle de l’exonération temporaire des donations familiales destinées à l’achat d’un logement neuf. Elle demande enfin de préserver la location meublée de longue durée et d’alléger l’imposition des plus-values immobilières.

« Nous voulons y croire encore, mais nous n’avons plus le temps d’attendre. Si rien ne bouge avant l’élection présidentielle, les dégâts seront considérables, pour les entreprises et leurs salariés comme pour tous les Français qui cherchent à se loger. Le Premier ministre a fixé un cap ; le budget 2027 est le moment de le tenir. C’est maintenant que tout se joue car nous sommes en plein examen du projet de loi de finances», souligne Pascal Boulanger, président de la FPI.

Pour les ménages, ces demandes doivent être distinguées des aides déjà applicables. Notre point sur les mesures immobilières du budget 2027 encore en discussion permet de suivre les évolutions. Les familles qui envisagent de financer un achat avec une donation peuvent également consulter les règles et le calendrier de transmission à leurs enfants.

Pour préparer un achat, les repères restent concrets : comparer les programmes du secteur, vérifier leur avancement et leur date de livraison, puis chiffrer le financement avec les aides effectivement disponibles.