Immobilier résidentiel : 647 millions d’euros investis, le marché patine au 3ème trimestre

Avec 647 millions d’euros investis au troisième trimestre 2026, le marché français de l’investissement résidentiel reste sous pression. Selon JLL, ce montant est relativement proche de celui observé un an auparavant, mais demeure inférieur de 16 % à la moyenne des cinq dernières années. Les investisseurs continuent de sélectionner leurs opérations avec prudence.

Le bilan des neuf premiers mois peut pourtant donner une autre impression : les sommes engagées progressent de 14 %, à 3,1 milliards d’euros. Cette hausse doit beaucoup à une vente de logements de l’État à CDC Habitat, pour un milliard d’euros. Le nombre de transactions, lui, diminue de 19 % sur un an.

Une vente à un milliard d’euros porte le bilan

L’opération qui pèse sur les résultats de 2026 a été réalisée au deuxième trimestre. L’État a cédé à CDC Habitat un portefeuille de 8 500 logements intermédiaires pour un milliard d’euros. Une seule transaction représente ainsi près d’un tiers des montants investis depuis janvier.

Dans le résidentiel classique, les investissements atteignent 2,4 milliards d’euros sur neuf mois, en hausse de 55 % sur un an. La cession de l’État représente à elle seule 41 % de ce montant. Deux autres opérations dépassant chacune 100 millions d’euros contribuent également au résultat.

Les autres tranches de montants sont en recul. Les opérations comprises entre 50 et 100 millions d’euros sont les plus touchées : les sommes investies dans cette catégorie chutent de 62 % sur un an. Autrement dit, quelques grandes ventes soutiennent le bilan financier, sans traduire un redémarrage général de l’activité.

Paris concentre les investissements dans le logement classique

Hors opération de l’État, Paris capte 81 % des montants investis dans le résidentiel classique, selon JLL. Ce chiffre montre à quel point les capitaux restent concentrés géographiquement.

JLL relie la prudence des investisseurs aux incertitudes économiques et à la forte hausse de l’OAT, le taux des emprunts d’État français, qui pèse sur les coûts de financement et les prix. Le financement demeure donc un élément central dans la décision d’acheter. Notre décryptage des effets de la hausse des taux sur le marché immobilier explique ce mécanisme.

Pour les professionnels, le bilan invite à regarder simultanément les montants engagés et le nombre de ventes. Une progression des volumes financiers, alimentée par quelques opérations importantes, peut coexister avec une activité moins soutenue sur le terrain.

Les résidences étudiantes continuent d’attirer les acheteurs

Les actifs résidentiels gérés — résidences étudiantes, coliving et résidences seniors — totalisent 665 millions d’euros investis sur neuf mois, en baisse de 43 % sur un an. La comparaison est marquée par la présence, l’année précédente, de la transaction portant sur le portefeuille YouFirst Campus.

Dans cet ensemble, les résidences étudiantes conservent leur attractivité. Elles réunissent 509 millions d’euros, répartis sur 16 transactions, contre 12 un an plus tôt. Les trois quarts de ces opérations ont été réalisés par des plateformes internationales, d’après JLL.

« Le 3ème trimestre confirme la prudence des investisseurs dans un contexte de taux élevés et d’incertitudes persistantes. Si le volume global sur 9 mois affiche une hausse de 14 % portée par la transaction d’État, le nombre de transactions reste en net recul. Les investisseurs demeurent très sélectifs, privilégiant les actifs étudiants en Île-de-France et dans les grandes métropoles. Ce segment de marché devrait d’ailleurs rester animé dans les mois à venir au regard des nombreux dossiers que nous travaillons actuellement », souligne Florence Sémelin, Directeur Investissement Résidentiel et Actifs Gérés au sein du département Investissement de JLL.

L’offre de logements étudiants continue parallèlement de se développer. À Vélizy-Villacoublay, par exemple, un projet de résidence de 363 studios étudiants est prévu pour 2028.

Le coliving progresse, les résidences seniors décrochent

Le coliving, qui associe espaces privatifs et lieux de vie partagés, voit les investissements tripler sur un an, à 120 millions d’euros sur neuf mois. Cette progression repose notamment sur trois opérations de plus de 20 millions d’euros chacune.

La situation est différente pour les résidences seniors. Après 29 millions d’euros investis au premier trimestre, puis 8 millions au deuxième, JLL ne recense aucune transaction au troisième trimestre. Le cumul atteint donc 37 millions d’euros depuis janvier.

Ce montant reste éloigné des 290 millions d’euros investis en moyenne chaque année entre 2021 et 2023, même si les périodes comparées diffèrent : neuf mois pour 2026, contre des années complètes pour la référence historique.

Ces écarts rappellent que les différentes formes de logement géré ne suivent pas la même trajectoire. La localisation et les besoins des futurs occupants comptent dans l’analyse d’un projet, comme l’explique notre article sur les besoins locaux à examiner avant de transformer des bureaux en logements.