Enchères immobilières : A quel prix partent vraiment les logements ?

Un appartement proposé à 15 000 € attire forcément l’attention. Mais ce montant ne dit pas combien il faudra débourser pour l’acheter. Pour connaître les prix réellement obtenus au tribunal, l’Observatoire MdB Scanner a comparé 2 961 appartements et maisons vendus aux enchères judiciaires avec des transactions classiques réalisées dans leur voisinage.

Le résultat : la moitié des logements étudiés part sous 60 % du prix des ventes voisines, hors frais. Derrière ce chiffre, les situations sont pourtant très différentes.

Un logement sur deux vendu sous 60 % du prix du voisinage

Pour chaque logement, MdB Scanner a recherché des ventes classiques portant sur des biens de même type, de surface proche et vendus à une période comparable. Le prix au mètre carré obtenu aux enchères est ensuite rapporté au prix médian de ces transactions, celui qui sépare les ventes en deux groupes égaux.

Sur cette base, la moitié des logements étudiés se vend sous 60 % du prix des ventes voisines. La moitié centrale des résultats se situe entre 44 % et 78 %. Une vente sur trois passe même sous la moitié du prix de référence.

À l’autre extrémité, une vente sur onze atteint ou dépasse le prix du voisinage. À Antibes, un appartement libre de 48 m² a ainsi été adjugé 292 000 € en mars 2024, soit environ un tiers au-dessus du prix au mètre carré des ventes comparables. Le lot comprenait toutefois un jardin privatif, deux places de parking et deux caves : des caractéristiques qui comptent dans la valeur d’un bien.

Le chiffre de 60 % donne donc un repère sur les ventes observées. Il ne constitue pas un tarif auquel un acquéreur pourrait espérer acheter n’importe quel logement.

Une mise à prix de 15 000 € peut aboutir à des résultats très différents

Deux ventes illustrent bien la distance entre le prix de départ et le montant finalement payé. À Toulon, un appartement occupé de 43,5 m², mis à prix 15 000 €, a été adjugé 48 000 € en janvier 2026. Il est parti à 3,2 fois son montant de départ et à environ 44 % du prix des ventes voisines.

À Canet-en-Roussillon, un appartement libre de 45,9 m², proposé lui aussi à 15 000 €, a été vendu 122 000 € en février 2024. Le prix final représente cette fois 8,1 fois la mise à prix et environ 96 % du prix du voisinage.

Dans une saisie immobilière, la mise à prix est fixée par le créancier qui poursuit la vente. Elle sert à démarrer les enchères. Sur le corpus élargi de 4 728 ventes, qui comprend aussi d’autres biens que des logements, le prix final médian atteint 1,9 fois la mise à prix. Pour les biens proposés à moins de 30 000 €, ce multiple monte à 3,3.

Les résultats restent très dispersés : sous 30 000 € de mise à prix, huit ventes sur dix se concluent entre 10 000 € et 147 000 €. L’étude porte sur les ventes judiciaires, dont le cadre diffère de celui des enchères immobilières volontaires présentées à travers deux ventes parisiennes.

L’occupation du logement pèse aussi dans le prix

Un autre élément ressort de l’étude : à département, surface et mise à prix comparables, les appartements occupés se vendent à 63 % du prix des ventes voisines, contre 71 % pour les appartements libres. Cela représente 8 points d’écart, soit environ 11 % de moins par rapport au niveau des logements libres.

L’écart est du même ordre lorsque l’occupant est un locataire ou l’ancien propriétaire resté sur place. Il est nettement établi en Île-de-France ; les données disponibles ne permettent pas de conclure ailleurs. Pour les maisons, aucun écart mesurable n’apparaît.

Pour l’acheteur, la question dépasse le prix : quand pourra-t-il disposer du logement ? Si un locataire bénéficie d’un bail opposable à l’acquéreur, le contrat se poursuit après la vente. Si l’ancien propriétaire reste dans les lieux après une saisie immobilière, la récupération du logement doit respecter la procédure applicable.

La trêve hivernale, du 1^er novembre 2026 au 31 mars 2027, peut notamment reporter l’exécution d’une expulsion, sous réserve des exceptions légales. Notre décryptage des règles de la trêve hivernale explique ce qui peut se poursuivre pendant cette période. L’étude ne mesure toutefois pas un effet propre à la trêve sur les prix.

Avant d’enchérir, fixer le prix à ne pas dépasser

Le montant annoncé au départ ne suffit pas pour préparer son achat. À Toulon, l’appartement mis à prix 15 000 € est finalement parti à 48 000 €. À Canet-en-Roussillon, la même mise à prix a conduit à une adjudication de 122 000 €. Pour l’acquéreur, l’essentiel est donc de fixer son plafond avant l’audience, à partir du logement et des prix pratiqués autour de lui.

À ce montant s’ajoutent les droits, les émoluments et les frais de procédure. Il faut également chiffrer les travaux éventuels, examiner les charges et vérifier les conditions d’occupation. Notre article sur les travaux qui influencent la valeur d’un logement aide à identifier les postes à regarder.

La visite et la lecture du dossier avec l’avocat permettent de réunir ces éléments avant de se positionner. Le bon repère pour enchérir est le coût total de l’achat, en tenant compte de l’usage prévu : y habiter, le louer ou le rénover.